Aktuelle Vermietungssituation
Das Objekt befindet sich derzeit in einer strategischen Übergangsphase: Der bisherigeBetreiber hat die Pacht- bzw. Mietverträge mit den Eigentümern bereits gekündigt. Diebestehenden Mietverhältnisse mit den betreuungsbedürftigen Bewohnern laufen jedochunverändert weiter, was eine kontinuierliche Bewirtschaftung garantiert.
Frei werdende Einheiten werden aktuell nicht mehrlangfristig im Pflegekonzept nachbelegt. Stattdessen nutzt man diese Kapazitäten flexibel undsozial verantwortlich: Über kurzfristige Mietverträge werden die Einheiten direkt anukrainischen Geflüchteten vermietet.
Dies sichert dem Objekt eine stabile, laufende Auslastung bei maximaler Flexibilität fürkünftige Entwicklungs- und Umnutzungsszenarien.
Struktur der drei Häuser
Das Lehrerinnenwohnheim (Haus 3)
Haus 3 ist der denkmalgeschützte Kern des Schwarzwaldwohnstifts und wurde vollständig kernsaniert. Es umfasst 19 moderne 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen mit ca. 28 bis 55 m², teilweise mit Balkon oder Terrasse.
Die kompakten Grundrisse mit Wohn-/Essbereich, separater Schlafzone, barrierearmen Bädern und zeitgemäßer Ausstattung sind auf betreutes bzw. serviceorientiertes Wohnen ausgelegt. Gemeinschaftsflächen und Waschraum ergänzen das Angebot.
Nur wenige Gehminuten von Lichtentaler Allee und Innenstadt entfernt, bietet Haus 3 moderne, gut vermietbare Kleinwohnungen in einem sanierten Denkmal in erstklassiger Lage.
Häuser 1 und 2
Die 1985 im Park errichteten Häuser umfassen insgesamt 90 Wohnungen – von kompakten Apartments bis zu 2-Zimmer-Wohnungen, überwiegend mit Balkon. Die Bäder wurden 2012 modernisiert und befinden sich in gepflegtem Zustand.
In Teilen besteht Modernisierungsbedarf bei der Haustechnik, insbesondere im Brandschutz. Eine mögliche Umnutzung von Seniorenresidenz bzw. Pflegeeinrichtung zu regulärem Wohnen eröffnet dabei Potenzial für eine wirtschaftliche Neuausrichtung und Wertsteigerung – vorbehaltlich der erforderlichen Planung und Genehmigungen.
Sozial- und Gemeinschaftsräume ergänzen das Ensemble und bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten, etwa für Begegnung, Betreuung, Fitness oder quartiersbezogene Angebote. Ziel ist ein modernes Wohnensemble in sehr guter Lage, das hochwertigen Wohnraum mit gemeinschaftlichen Angeboten verbindet.
Re-vitalisierung
Planungssicherheit durch laufenden Umnutzungsantrag
Hier greift ein entscheidenderstrategischer Vorteil: Der Antrag auf Nutzungsänderung von Betreutem Wohnen / Seniorenresidenz hin zu regulärem Wohnen ist bereits eingereicht und befindet sich imlaufenden Verfahren. Mit der Genehmigung entfallen die strengen Sonderauflagen desinstitutionellen Pflege-Brandschutzes. Dies schafft nicht nur maximale Planungssicherheitund Zeitersparnis, sondern eröffnet auch den Weg für eine kosteneffiziente Neuausrichtung.
Erfolgsmodell Haus 3 als Blaupause
Das Potenzial dieser Arealentwicklung zeigt sich bereits im denkmalgeschützten Haus 3: Dort wurden im Rahmen einer Kern- und Generalsanierung 27 Einheiten zu 19 modernen, barrierefreien Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung umgewandelt. Dieses erfolgreiche Konzept lässt sich nahtlos auf die Häuser 1 und 2 übertragen. Aus den bestehenden 90 kleinen Einheiten kann durch Grundrissanpassungen und Zusammenlegungen ein zeitgemäßes Portfolio an attraktiven 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen entstehen. Die Kombination aus vorhandenen Balkonen, der ruhigen Parklage und modernen Zuschnitten bietet ein außerordentliches Wertsteigerungspotenzial.
Haus 1 & 2
Eigentümerstruktur
Mehrheitspaket (65 %)
Die Haupteigentümer – bestehend aus der Immobilien Runge & Domnick sowie der Familie Biedehorn – bündeln zusammen 65 % der Miteigentumsanteile an der Gesamtanlage.
Diese Eigentümergruppe ist sich einig und steht für einen geschlossenen Verkauf ihres Mehrheitspakets bereit.
Weitere Miteigentümer (35 %)
Der verbleibende Anteil verteilt sich auf ca. 25 Einzeleigentümer.
Vorteil für den Erwerber
Mit dem Erwerb dieses Mehrheitspakets sichert sich ein Investor auf Anhieb die maßgebliche Stimm- und Gestaltungsmehrheit für die künftige Ausrichtung und die anstehenden Revitalisierungsmaßnahmen des Ensembles.
Sofortiger Cash flow
Das voll vermietete Objekt erzielt laufende Mieterträge in einer substanziellen jährlichen Größenordnung und schafft damit eine verlässliche Basis für nachhaltige Erträge – vom ersten Tag an.
